通州楼市“年中考”：新盘房价火难灭

尽管楼市调控穷追猛打，北京楼市二手房量价齐跌，但这并不能遮掩通州楼市“不灭火”行情。

7月18日，国家统计局公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京新建商品住宅价格环比指数下跌0.4%，二手住宅价格指数环比下降1.1%。

而《华夏时报》记者同一天，在通州踩盘时发现其新房价格仍十分坚挺。易居研究院《北京房地产市场报告》也显示，6月份，通州区新房成交面积在31411平方米，环比上涨54.65%，成交均价在54572元/平方米，环比上涨2.89%。

在“通州城市副中心”光环的笼罩下，通州楼市似乎拥有了“抗跌”体质。

开发商首付比例自调至80%

“目前只剩下几套尾盘，价格在72000元/平方米至76000元/平方米，开发商自身要求首付比例在80%，二套的比例在90%，先交5万元诚意金，等领导来售楼处就可以直接来买了。”7月18日，《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者在通州踩盘时，一售楼处销售员告诉记者。

上述项目距离通州副中心3.2公里左右，2012年9月开盘时价格约在20000元/平方米，以其135平的房子计算，单价在72000元，总房款在972万元，按照80%的比例计算，首付款则要准备777.6万元。

通州新房市场表现出极强的抗跌性甚至价格出现上涨。

“就剩最后几套了，开发商也不着急卖，价格一直维持在这个水平。”另一售楼处销售顾问对记者讲道。

不仅价格岿然不动，在记者走访中了解到，目前通州在售的多为别墅和商业项目，普通住宅项目并不多，且开发商规定的首付比例高于调控的首付比例。同时，记者在调查中发现虽有项目在建，但并未向外公开出售，售楼网站上推出的楼盘也是待价而沽。

据易居研究院《北京房地产市场报告》显示，通州区6月份，新房成交面积与成交价格逆势上扬。其中新房成交面积在31411平方米，环比上涨54.65%，成交均价在54572元/平方米，环比上涨2.89%。

“从当前此类区域的新房价格数据看，实际上是小幅上涨。当然这样一个幅度对比过去的涨幅，已经是非常小了，基本上可以定性为房价正处于稳定的态势。尤其是通州的限购政策一直在北京市场是比较严厉的，不太可能下跌。”易居研究院智库中心总监严跃进在接受《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者采访时表示。

2015年8月，面对通州楼市狂飙突进，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策，要求北京市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能在通州购房1套商品住房。北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。

彼时，该限购措施可谓全国最严。但面对持续的政策利好，通州的房价明显刹不住。

未幸免的二手房价

在严苛调控楼市下行的背景下，通州区未能幸免。

2016年，北京楼市一骑红尘，成交量价强势反弹。北京出台政策为楼市降温，今年3月17日以来，更是以21天11次调控成为全国楼市调控的标尺。而在密集调控令下，通州楼市量价应声齐下。

与新房市场的坚挺不对称的是通州二手房市场，在政策束缚下价格在回落。据安居客数据显示，通州二手房价格从2017年3月份的51311元/平方米的最高点降至7月份的42867元/平方米，跌幅达16.46%。

而在通州买房的王女士也向记者表示，通州的房价有降，“今年同户型的房子报价最高时在5.5万，现在已经降到了5万元，降幅达到了9.1%。”王女士谈到。

而记者在浏览链家网站时，发现也有个别房子在政策前后价格出现了过山车，以百合湾一套房子为例，新政前，业主出于对市场的看好将价格从970万调高至1050万，但随着政策的出台，市场开始趋紧，在急需用钱的情况下，业主多次下调价格，到如今的820万。从报价最高点到如今的报价，跌幅高达21.9%。

2016年，北京楼市一骑红尘，成交量价强势反弹。北京出台政策为楼市降温，今年3月17日以来，更是以21天11次调控成为全国楼市调控的标尺。而在密集调控令下，北京楼市量价应声齐下。

据中原地产数据显示，在过去的2017年上半年，北京二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。

涨跌轮回后被指未来房价坚挺

在最严限购下也不灭火的行情，是对通州未来发展的最好佐证，而通州楼市也经过几多起伏。

2003年地铁八通线开通，该区房地产起步，而彼时的房价只在3000-4000元/平方米。接下来数年，在北京房价上涨的大潮中，通州房价都是不温不火，2007年通州最高的房价也只停留在8000元/平方米左右。

2009-2010年期间，伴随着CbD东扩通州建设现代化国际新城风声传开，通州楼市开始第一波大涨，房价在短短半年时间涨了两三倍。有楼盘一度最高卖到26800元/平方米。直至4月中旬“国十条”出台，通州房价飞涨局面止住，房价甚至降万元。

2012年，在明确通州作为城市副中心，及通州新城“一核五区”规划出炉，房价转向复苏。通州的第二波大涨要从2015年开始，随着通州积分落户，以及接下来城市副中心规划发酵，年中多个楼盘突破3万元/平方米大关。面对了多重利好，其火热的态势一直延续至2017年3月调控前。

不过，已经跃升为北京行政区中“新贵”的通州楼市似乎拥有“不灭火”体质。

近日，北京城市副中心行政办公区工程建设办公室主任郑志勇在副中心新媒体上线发布会上透露，副中心四套班子和四栋委办局办公楼7月底将完成外立面装修正式亮相，今年12月底完成内部装修并启动搬迁，明年3月完成全部搬迁。

此外，从通州的土地供应结构可以看出通州楼市难下行的端倪。

4月12日，北京市发布的《北京市2017年度住宅用地供应计划部分指标分解》指出，不包含集体土地建租赁房用地的前提下，2017年北京市共供地930公顷，其中通州将供应86公顷，占总规划面积比例达10.8%，而其中定向安置房用地、棚户区改造用地及自住型商品房用地分别为32公顷、30公顷及18公顷，而普通商品房用地只有6公顷。

“在存量不多，供地较少的情况下，通州作为城市副中心，未来需求会很多，价格将会比较坚挺。”中原地产首席分析师张大伟分析。