五一必看观澔府！海珠西官宣重磅新校，这利好你要细品！

原标题：五一必看观澔府！海珠西官宣重磅新校，这利好你要细品！

2023年，被称之为“广州最难入学年”，这是因为“全面二孩”扎堆出生的孩子，将在今年入学。

一场硬仗来临，大家普遍认为：只有多建新学校，才能缓解“入学难”。

别慌！海珠新校驾到！

本月，海珠区官宣4所新学校！增加优质公办学位6065个，解学位紧张的燃眉之急。

4所新学校位置示意图

在这四所新校里，其中海珠外国语实验中学附属小学（下面简称为海外附小），关注度尤其高，这又是为何呢？

海外新成员校驾到，

这所新校不简单？

想了想，应该有有以下几个方面的原因：

后航道连片新盘，重教育的高素质业主涌入

在本号关于“海珠新校”的文章留言区里，有读者留言：

“海珠西人民站起来了！”

如此激动，归根结底，还是基于对优质教育资源的渴求。

1月份，海珠公布了2023年学位预警信息，预警学校多达17所，主要集中在海珠西：

2023年海珠区预警小学地图

优越区位，加上宜居环境，人口吸纳力自然强。后航道近年来连片新盘，更是带来了大批重视教育的高素质业主，对教育配套期望度高。

老牌名校海珠外国语领办，号召力自然强

新学校由老牌名校—海珠外国语实验中学（以下简称为海外）领办，管理团队阵容由原省一级学校教育管理骨干组成，号召力很强。

海外前身，是海珠实验中学，办学成绩有口皆碑，这些年可以说是海珠公办最强校。

我们看看某年海珠的中考排名，海珠外国语实验中学居公办第一！

海外在区里的地位，和天外类似，与五中争先恐后！正因海外这么牛，所以其旗下小学，也就备受家长青睐了！

新校里办学规模相对最大，关注度自然高

学校办学规模大，30班小学，可提供优质小学学位1350个，在海珠教育十四五规划重点项目中，居于首位。

学位规模越大，招生覆盖面就也越广，关注度也就越高，这是很容易理解的道理。

新收楼的中海观澜府，已明确在招生地段范围内。

由于新学校周边，还有新盘在售，因此有不少读者咨询，希望我来分析一下这个片区的置业机会。

近距学校的海珠三房

有没匹配需求的优选？

不得不说，海珠天河的新房市场，已全面豪宅化。

新货动辄120方起，总价集中在800~1500万，适合刚需刚改的中小户型鲜有供应，更不要说有片区优质教育资源的新盘了。

但实际上，预算总价600~800万，海珠天河的三房或者四房，离优质学校近，这类购房需求非常旺盛。

新校官宣后，不妨考虑中海观澔府！

唉！600多万三房，在主城上车已经很难，同时满足以上需求，只能说难上加难。一定不存在优解吗？世事无绝对吧！

随着海外附小官宣，我认为这类购房需求，可以考虑下近在咫尺的中海观澔府！

关于招生地段，也是最多读者问到的一点。南石头街道石岗社区调整为这个配套小学，而中海观澔府就在这范围内！

学校周边航拍图

从地理位置上看，观澔府就在新学校旁边。如果在这个学校就读，称之为目送式上学也不为过！（最终以教育局公示为准）

海珠外国语实验中学附属小学实拍

中心城区、央企中海打造的优质新盘、近在咫尺的优质学校，无疑，这一切都很撩人，但这样的高品质新房，预算够得上吗？

600万出头买三房，这能实现吗？

说完周边优质教育，我们继续看下个需求，600万出头买三房，这能否实现吗？

之前我们分析过，海珠三房新盘很少，中海观澔府、观雲府、江泰里这几个就占据了全区的半壁江山。

而刚好了解到，近距新学校的观澔府，89平三房户型，600万出头，刚好在读者预算范围内，且最近开放了精装样板间。

现场实拍图

这样说来，观澔府跟读者需求的匹配度很高。但户型产品怎么样？我们且去看看新开放的样板房！

89方奢装板房开放

竟有100多平即视感

周末两天，现场人还真不少。销售小姐姐说，奢装样板间开放后，最近成交明显多了不少。就冲这句话，我们期待值一下被拉高。

现场实拍图

看过这样板间，你会感叹中海的审美，确实有点东西。

设计师采用现在最火的侘寂风，选择了柔和的暖色调及天然原木材质，极简的空间布置，营造了和谐舒适的氛围，让人不由得松弛下来。

现场实拍图

关于空间感，这房子虽然只有89平，但看着得有100平以上了，虽然人多却不显拥挤。

读者很好奇在问，“这奢装样板间有什么魔法吗，究竟啥原因？”我想这大概是户型本身的规划布局。下面剖给大家看：

建面约89㎡户型立体模型

要拿捏舒适度，采光太重要了

全屋四开间采光，客厅和3个卧室都拥有自然采光，意味着所有生活空间都通透明亮，其中客厅开间约3.3米。

所以，四开间采光，客厅开间3.3米，这是什么水平呢？我们不妨跟同面积段户型比比：

同面积段户型对比

以上面积差不多的几个户型，开间数量2-4个不等，开间尺度也不尽相同。

看b项目的88平户型，珠江新城的鸡肋产品。全屋仅2开间采光，客厅开间仅3米，合上狭长的进深，采光情况就不妙！

户型pk图

其他几个，不仅开间数量不如观澔府，连开间尺度也有不同差距。

相比之下，观澔府不愧为既能又能的选手。

追求大空间，看亲子共融布局

说完房子采光，那我们所见即所得的大空间，究竟是怎样来的呢？逐个空间看哈！

先看客厅公区，采用了LDKb一体化设计，将客餐厨组成隔而不断的大空间。

LDKb一体化示意图

特别是开放式厨房设计，随意切换中西厨，厨房不再是密闭空间，下厨洗碗同时跟家人交流互动，这就是中海近年来主张的亲子共融布局。

开放式厨房实拍图

厅出阳台，尽览珠江新城繁华。看看这珠城夜景，亮灯的东西塔城市地标就在眼前，妥妥的奢级享受，还要什么单车。

阳台夜景实拍图

再看旁边两个次卧，打开CAD拉了下，面积竟超过8平。我让设计同事给大家出了以下装修方案，妥妥放得下一张1.5米宽的双人床。

立体模型示意图

一间作为适老化次卧，为爷爷奶奶各安排一个床头柜，床对面挂一台电视机，衣柜都可以安排上。

另一间作为孩子卧室，放得下床、衣柜、书桌三件套，孩子在自然光线下阅读学习，不容易伤眼睛。

接着看全屋整体情况，这户型做到了“两条腿走路”，将空间管理大法发挥到淋漓尽致。

一是极致薅面积，无论阳台（算一半面积）还是飘窗（不算面积），都拿出了满满诚意。

灵动/半灵动空间示意

二是预留了不少收纳空间，如入户玄关柜、客厅电视墙、厨房橱柜、饭桌旁的餐边柜、房间衣帽间等。只有想不到，没有做不到的。

收纳空间示意

这下子，你总算能明白，为啥不到90平却看着像100多平了吧。

除了89平户型，项目还在售119平户型，以及她的放大版126平户型。下面聊聊建面约119平单位：

建面约119平户型立体模型

这户型同样四开间采光，且室内多条对流动线。最让人惊艳的，我认为有两个，下面跟大家聊：

一是空间布局，初看是LDKb一体化布局的竖厅布局，再看发现客厅跟旁边侧卧的非承重墙可以打掉。

可以让两个空间融为一体，秒变采光更充足的大横厅，或者将次卧打造成半开放式空间。

户型改造示意图

二是长约7米，进深约2米的L型阳台，肉眼可见的奢阔空间感。

但更绝的是阳台看出去的南向江景，宽约600米豪横江面，绚丽的晚霞跟远处的万家灯火，煞是好看！

119平户型阳台江景实拍

读者告诉我，他对89平户型还算满意。看他现场拍了不少视频照片，估计得搜集好资料，回去跟家里研究呢！

这里很宜居，得用发展眼光看问题

看完样板间，我们到附近转了下，对江畔生活喜欢到欲罢不能，同时又期待周边的新变化。

所以，观澔府买不买得过呢？

兼得江畔和老城烟火，这里很宜居！

那天看完样板间，我们在方舟客厅吃了下午茶，微甜的玫瑰海盐蛋糕和柠檬红茶恰到好处，连向来不吃甜点的我，都有点喜欢上了。

方舟客厅实拍

据说这里是业主的公共会客厅，所见即所得，茶歇、阅读空间、健身房等交付后都会全部保留，小区有这样的社交空间，还挺能打动人。

离开观澔府，再往前走就是珠江边的环岛公园，绿树成荫，大片绿草地，这环境也忒好了吧。

公园航拍

江风拂面，一路上看到散步遛狗的阿姨、露营陆冲的年轻人、跳广场舞的小团体.....

他们一脸放松惬意的神态，让人get到了对美好江边生活的向往，难怪人家说，人这一生，总要住过在珠江边才不留遗憾。

这里的江边，是自然和城市的合体。既看得着城市地标，还有吃不尽的老字号，随处听到地道广府话，就是老广烟火气所在。

这样老城地段，这样优哉游哉的生活，配得上宜居二字。

所求必有所得，新的变量都在路上

虽然这片宜居属性不错，但作为本地人，同行读者说，她也在期待新的变化。

譬如旁边的石溪巨无霸旧改，近期传出或将由越秀接手，结果最快在本月底公布。

石溪当属全市旧改第一梯队，今年海珠旧改唯四重点项目之一。计划今年投入5000万，2030年完成总体建设，总投资额达207亿。

按此前披露的推进时间点，今明两年会大幅提速。预计最快到2024年底，会完成一期房屋签约与拆迁。

要是越秀入场，石溪或迎来新转机，参考此前里仁洞旧改推进，一切未来可期！

再看石溪旧改第二个超级任务，就是打造19.98km城市动脉网，创建双地铁综合体，落地海珠西部交通运输大动脉。

旧改效果图

届时甲级写字楼、地标性星级酒店、高端购物中心、学校等公建配套将拔地而起，一改如今城市界面，未来新城正展开蓝图画卷。

紧邻中海观澔府的多个重点项目，目前也有了新进度：

譬如环岛路，工程进度一直备受关注，目前工程建设量已超83%，2023年有望通车。

有意思的是，近期了解下项目周边段（即石岗路-大干围段）修建情况发现，并未直走通行，而是围着临江村屋绕行修建，即将于对岸衔接上！

近期航拍图

一切加快工程建设，赶上年底通车进度，这目的再明显不过了。

而其他重点项目也按下快捷键，城市快捷路二期，计划将于2024年建成；地铁10号线土建工程累计完成70%...

城市快速路位置示意

有杨箕村珠玉在前，面对正加速兑现的石溪旧改，我们得用发展的眼光去看问题，而这种思路，同样适用在资产配置上。